1가구 1주택 양도세 비과세란?
1가구 1주택 양도소득세 비과세란, 일정 요건을 충족하는 세대가 보유한 주택을 팔았을 때 양도소득세를 면제해주는 제도입니다.
집값이 많이 오른 상황에서 집을 팔 경우 수천만 원의 양도세 부담이 발생할 수 있는데, 이 제도를 활용하면 실거주 요건만 충족해도 세금 없이 매도할 수 있습니다.
특히 실수요 목적의 장기 보유자를 보호하기 위해 마련된 제도이며, 투기성 보유자와 차별화되는 중요한 세금 혜택 중 하나입니다.
2025년에도 개정된 세법에 따라 보유·거주 요건 완화가 유지되며, 더욱 많은 가구가 비과세 혜택을 받을 수 있도록 개선되었습니다.
2025년 기준 비과세 요건
2025년 현재, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받기 위한 주요 조건은 다음과 같습니다:
✅ 1세대가 1주택만을 보유하고 있을 것
✅ 보유기간 2년 이상
✅ 조정대상지역 내 주택일 경우, 거주기간도 2년 이상
✅ 양도 당시 주택의 실거래가 12억 원 이하
✅ 주택 이외의 토지, 상가 등 기타 부동산 보유와는 무관
단, 2023년부터 기존 9억 → 12억으로 비과세 기준이 상향되었으며, 이 기준은 2025년에도 동일하게 유지됩니다.
부부 공동명의인 경우, 1인의 지분만 해당하더라도 전체 주택은 1주택으로 간주됩니다. 단, 분할 소유와 이중소유에 주의해야 합니다.
1세대 1주택 기준 정확히 알기
세법상 ‘1세대’란 주민등록상 동거하는 배우자와 직계존비속을 포함한 가구 단위를 말하며, 동일 주소지의 구성원이 한 채만 주택을 보유해야 비과세 요건을 충족합니다.
❗ 다음과 같은 경우에도 1세대 1주택으로 인정될 수 있습니다:
- 일시적 2주택 보유자가 2년 내 기존주택 매도 시
- 상속으로 인한 주택 보유 (기준금액 이하일 경우 예외 적용)
- 농가주택·다가구주택 중 일부는 주택 수 제외 처리 가능
반면, 아래와 같은 경우는 비과세 대상에서 제외됩니다:
- 본인이 2채 이상 보유하고 있는 다주택자
- 단기 양도 목적의 분양권 보유 후 양도
정확한 해석을 위해 국세청 홈택스 양도세 계산기를 활용하거나 세무사 상담을 권장합니다.
보유기간과 거주기간 계산법
보유기간과 거주기간을 정확히 계산하는 것은 비과세 조건 충족에 있어 핵심입니다.
✅ 보유기간: 등기 접수일 기준으로 계산
✅ 거주기간: 주민등록 전입일 기준으로 계산
예를 들어, 2020년 3월 등기 접수 + 2021년 2월 전입신고 → 2025년 매도 시
👉 보유 5년 / 거주 4년 → 비과세 조건 충족
※ 조정대상지역 내 주택은 거주 요건이 반드시 필요하므로, 전입신고와 실제 거주 여부가 중요합니다.
또한 보유·거주기간 중간에 해외 체류, 타 주소 전출 이력이 있는 경우 일부 제외될 수 있으므로, 국세청 해석 사례나 유권해석을 참고하는 것이 좋습니다.
주요 사례별 비과세 적용 여부
사례 ①｜2025년 4월, 1채 보유 아파트를 10억에 매도
- 보유기간: 2년 3개월
- 거주기간: 1년 10개월
→ 조정지역일 경우 거주기간 미달로 과세 대상
→ 비조정지역일 경우 비과세 가능
사례 ②｜상속으로 주택 2채 보유, 1채 매도 예정
- 상속받은 주택 공시가 1억 5천만 원
→ 기준금액 이하 + 다른 주택이 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세 가능
사례 ③｜신축 분양 아파트(입주권) 보유 후 매도
→ 입주 전 양도 시 분양권 → 비과세 불가, 중과세 적용 가능성 높음
위와 같은 사례들은 세부 조건에 따라 달라지므로, 국세청 또는 세무전문가와의 상담을 통해 정확한 판정을 받아야 합니다.
| 항목 | 비과세 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 1세대 1주택 |
| 보유기간 | 2년 이상 (전국 공통) |
| 거주기간 | 조정지역은 2년 이상 거주 필수 |
| 양도가액 | 12억 원 이하 |
| 중복주택 예외 | 상속주택, 일시적 2주택 일부 가능 |