📌 목차
1. 집주인 명의 확인 – 등기부등본 필수!
임대차 계약서에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 집주인이 실제 소유자인지 여부입니다.
등기부등본을 떼어 보면 소유주, 근저당, 가압류 상태 등을 확인할 수 있으며, 이를 통해 사기 계약이나 보증금 위험을 미리 차단할 수 있습니다.
특히 전세의 경우 근저당이 잡혀 있다면 우선순위가 밀려 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로, 등기부등본 열람은 선택이 아니라 필수입니다.
계약 전 집주인 본인과 계약을 맺는지, 명의자가 일치하는지를 반드시 확인하세요.
2. 계약금과 잔금, 정확한 날짜와 금액 기재
계약서에는 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급일이 명확히 기재되어야 합니다.
모호한 표현이나 구두 합의는 나중에 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 모든 금액은 숫자로, 날짜는 YYYY-MM-DD 형식으로 적는 것이 안전합니다.
또한 계좌이체 영수증, 현금영수증 등 지급 내역은 반드시 보관하고, 지급 전에는 상대방 신분과 계좌 정보가 일치하는지 다시 한번 확인하세요.
계약서는 서명 후 각자 1부씩 보관
하는 것도 필수입니다.
3. 특약사항은 꼭 문서로 남길 것
입주 시 수리, 가전 설치, 반려동물 허용 등 구두로 합의한 조건은 특약사항으로 반드시 문서에 기재하세요.
예를 들어 “에어컨 설치 후 입주”, “보일러 교체 조건” 등의 내용을 ‘특약사항’ 항목에 직접 기입하고 서명까지 받아야만 효력이 있습니다.
문서로 남기지 않은 조건은 법적 증명력이 없기 때문에, 추후 문제가 생겨도 입증이 어렵습니다.
세입자와 임대인 모두를 위한 보호 장치가 되니, 어떤 사소한 사항이라도 꼭 특약에 명시해 두세요.
4. 전입신고 및 확정일자 처리 시기
계약을 완료했다면 다음 단계는 전입신고 + 확정일자입니다.
이 두 가지를 완료해야만 임차인은 우선변제권 및 대학력을 확보하게 되어, 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
전입신고는 주민센터, 정부24, 모바일 앱 등에서 간편하게 처리할 수 있으며, 계약서 지참 후 당일 가능합니다.
확정일자도 동시에 받는 것이 가장 안전하며, 이때 계약서 원본, 임차인의 신분증이 필요합니다.
보증금 수천만 원을 보호하려면 계약 직후 3일 이내로 전입신고와 확정일자를 꼭 마치세요.
5. 중개사 확인과 계약서 보관 방법
부동산 계약은 반드시 공인중개사 사무소 등록번호가 있는 중개인과 진행해야 합니다.
중개사는 계약서에 반드시 중개대상물 확인설명서를 함께 제공해야 하며, 여기에 임대차 목적물 정보와 하자 여부, 권리관계가 정확히 명시돼야 합니다.
또한 계약서와 등기부등본, 전입신고 확인증, 확정일자 확인서는 한 폴더에 스캔 또는 종이로 정리하여 최소 2년 이상 보관하는 것이 안전합니다.
전자계약서로 진행 시 부동산거래관리시스템(REMS)에서 이력도 확인 가능합니다.
계약서 사본은 향후 분쟁, 보증금 반환소송 등에서 매우 중요한 증거가 되니 꼼꼼히 관리하세요.
| 항목 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 등기부등본 | 소유자 명의, 근저당 여부 확인 |
| 계약서 | 금액, 날짜, 서명 정확히 기재 |
| 특약사항 | 수리·설치 조건 문서로 명시 |